Kunnossapito ja pitkän tähtäimen suunnitelma

Taloyhtiöllä on lakisääteinen velvollisuus huolehtia kiinteistön kunnosta, mutta liian usein ennakoivan kunnossapidon sijaan satsataan vain kiireellisiin korjauksiin​. Kun kiinteistöstä huolehditaan sekä pitkällä aikavälillä että arjen tasolla systemaattisesti, vaikutukset vastikkeeseen ovat hallittuja ja ennakoitavissa sekä asumismukavuus pysyy hyvänä​. Käydään seuraavaksi läpi suunnitelmallisen kiinteistönpidon työkaluja, joiden avulla taloyhtiön hallituksella on mahdollisuus pitää kunnossapito paremmin ennakoitavana ja kustannustehokkaana.

Nykyinen asunto-osakeyhtiölaki edellyttää, että taloyhtiön hallitus esittää vuosittain varsinaisessa yhtiökokouksessa kirjallisen selvityksen seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeesta. Laki ei aseta kunnossapitotarveselvitykselle mitään määrämuotoa. Selvitys voidaan laatia hallituksen omana työnä, tilata isännöitsijätoimistolta erikseen veloitettavana työnä tai teettää se kokonaan ulkopuolisella toimijalla. Kunnossapitotarveselvityksen tueksi voi voi olla tarpeen hankkia muita asiantuntijalausuntoja, kuten kuntoarvio, kuntotutkimus tai pitkän tähtäimen suunnitelma.

Kunnossapitotarveselvitykseen on kirjattava ainakin ne korjaustarpeet, jotka vaikuttavat olennaisesti asunto-osakeyhtiön asuntojen käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakkaan kustannuksiin. Näitä ovat esimerkiksi ikkuna-, julkisivu- ja putkiremontti. Selvityksen perusteella ei kuitenkaan tehdä varsinaisia päätöksiä korjaushankkeiden käynnistämisestä, vaan jokainen remontti päätetään erikseen myöhemmissä yhtiökokouksissa.

Lain tärkeimpiin kuuluvana tarkoituksena on viedä asunto-osakeyhtiöiden ylläpitoa pitkäjänteisempään ja hallinnoidumpaan suuntaan. Kunnossapitotarveselvitys antaa osakkeenomistajille mahdollisuuden varautua korjaustyön taloudellisiin ja muihin vaikutuksiin. Se lisää myös päätöksenteon avoimuutta.

Kiinteistön kuntoarvio selvittää tilojen, rakennusosien, järjestelmien, laitteiden ja ulkoalueiden kunnon pääasiassa aistienvaraisesti ja kokemusperäisesti rakenteita ja materiaaleja rikkomattomin menetelmin. Kuntoarvio antaa kiinteistön omistajalle tietoa talon sen hetkisestä kunnosta ja tulevista korjaustarpeista.

Kuntoarvio olisi hyvä suorittaa yleisesti käytössä olevan RT- ja KH-kortistojen ohjeistusten mukaisesti. Kuntoarvion tekee tällöin työryhmä, johon kuuluu rakennus-, LVIA- ja sähkötekniikan asiantuntija. Erikseen sovittaessa kuntoarviota voidaan laajentaa myös hissejä koskevaksi. Tällöin kuntoarvion tekoon osallistuu myös hissiasiantuntija. Arvioinnissa tarkastellaan ohjeiden määrittelemässä laajuudessa kiinteistön energiataloudellista kuntoa, sisäolosuhteita, terveellisyyttä ja turvallisuutta sekä ehdotetaan tarvittaessa niihin liittyviä korjaustoimenpiteitä.

Kuntoarvion yhteyteen liitetään yleensä myös pitkän aikavälin kunnossapitosuunnitelma PTS, joka kertoo korjausten suositeltavat ajoitukset sekä kustannusarvion nykyhintatasolla vähintään kymmeneksi vuodeksi eteenpäin.

Kiinteistön PTS eli pitkän tähtäimen suunnitelma kertoo, milloin ja miten kiinteistön korjaushankkeet on ajateltu toteuttaa. PTS ajoittaa taloyhtiön tulevat remontit kustannustehokkaasti ja ennakoiden niin, että mahdollisilta yllätyksiltä vältytään.

PTS sisältää paitsi rakenneosien kuntoarvion myös arvion korjaustarpeiden kiireellisyydestä ja kustannuksista. Korjaushankkeita voivat olla esimerkiksi:

PTS laaditaan yleensä vähintään 10 vuodeksi. 

Kuntotutkimuksessa nimensä mukaisesti tutkitaan/selvitetään tarkemmin yksittäisten rakenteiden ja järjestelmien kunto. Kuntotutkimuksia voidaan tehdä esimerkiksi putkistoille, sähköjärjestelmille, parvekkeille, vesikatoille sekä ilmanvaihdolle. Myös asbestikartoitukset ovat kuntotutkimuksia.

Tutkimuksen tavoitteena on saada selville mahdollisen ongelman tai vaurion laajuus ja aiheuttaja sekä antaa toimenpide-ehdotukset korjaussuunnitelman lähtötiedoiksi. Kuntotutkimus tulee kyseeseen silloin, kun kuntoarvion silmämääräisillä menetelmillä ei ole pystytty luotettavasti arvioimaan jonkin rakenteen kuntoa. Tutkimustavat vaihtelevat tutkittavina olevien kohteiden mukaan. Esimerkiksi julkisivujen kuntotutkimuksessa julkisivuista otetaan näytteitä poraamalla. Putkistojen kuntotutkimuksessa viemäriputkia voidaan puolestaan kuvata videokameralla ja vesijohdoista sekä lämmitysverkoston putkista ottaa röntgenkuvia.

Korjausohjelma, jota voidaan kutsua myös asumiskustannusten ennusteeksi, on tietylle aikajaksolle laadittu suunnitelma, johon on arvoitu kiinteistön tulevien vuosien kunnossapito- ja korjaustoimet, niiden ajoitus sekä kustannukset. Korjausohjelmaan kuuluu rahoitussuunnitelma, jossa on määritelty suunnitelmaan kirjatun tehtävän rahoitustapa sekä osakaskohtainen kustannus. Korjausohjelman tavoitteena on sekä tukea kiinteistönpidon suunnitelmallisuutta että tasata asumiskustannukset halutulle tasolle.

Korjausohjelman lähtötietoina voidaan käyttää taloyhtiöstrategiaa, kuntoarviota, pitkän tähtäimen suunnitelmaa (PTS), kuntotutkimuksia, energiakatselmusta sekä kunnossapitotarveselvitystä (KPTS).