Sopeutuminen kiinteistön ylläpidossa
Kuntoarvio ja pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS) ovat perusta järkevälle kiinteistön kunnossapidolle. Huomioikaa ilmastonriskit osana kunnossapidon suunnittelua ja korjausrakentamista. Kun ilmastoriskien ja haavoittuvuuksien arviointi sisällytetään hankintoihin ja kilpailutuksiin, varautumistoimet ja sopeutumistoimet voidaan toteuttaa mahdollisimman taloudellisesti.
Kuntoarvioijan tilaajan ohje
Kiinteistön kuntoarviointi on prosessi, jossa arvioidaan rakennuksen tekninen kunto ja sen eri osien, kuten rakenteiden ja teknisten järjestelmien toimivuus (esim. LVIS-järjestelmät eli lämpö, vesi, ilmanvaihto, sähkö). Kuntoarvioinnin tavoitteena on tunnistaa mahdolliset korjaustarpeet ja ennakoida tulevia huoltotoimenpiteitä, jotta kiinteistön arvo säilyy ja asumismukavuus paranee. Ensimmäinen kuntoarvio tehdään kiinteistölle sen ollessa enintään kymmenen vuotta vanha, minkä jälkeen arvio päivitetään viiden vuoden välein.
Ohjeet kuntoarvion tilaamiseen sekä malliesimerkki tarjouspyynnöstä löytyvät KH-kortista RT 103002 Asuinkiinteistön kuntoarvio, Tilaajan ohje. Kuntoarvion voi tilata ulkopuoliselta asiantuntijalta tai omalta kiinteistönhoitoyritykseltä. Tilausvaiheessa on tärkeää määritellä arvioinnin laajuus ja tavoitteet, jotta arvioija tietää, mitä kiinteistön osia ja järjestelmiä tarkastellaan.
Tarjouspyynnössä tulee mainita, mikäli taloyhtiönne haluaa kuntoarvioinnissa huomioida ilmastonmuutokseen sopeutumisen. Tarjouspyyntöön voi liittää taloyhtiön ilmastoriskiohjeen (kts. verkkokurssin liite), jota kohdekierroksella voidaan käyttää huomioiden tekemiseen. Kuntoarvioijalle kannattaa toimittaa lähtötietoina mahdolliset aiemmat havainnot sääolosuhteiden vaikutuksista kiinteistölle.
Kuntoarviosta laaditaan kirjallinen raportti, jossa esitetään arvion yksityiskohdat. Kuntoarvioijaa kannattaa pyytää tuomaan raportissa ilmi kiinteistölle aiheutuvat ilmastoriskit sekä ehdotukset sopeutumistoimenpiteistä. Ilmastonmuutokseen sopeutuminen tulisi huomioida kunnossapitotarveselvityksessä (KPTS) sekä pitkän tähtäimen suunnitelmassa (PTS).
Näillä ohjeilla voit tilata kiinteistölle kuntoarvion, jossa ilmastonmuutokseen sopeutuminen huomioidaan:
Tarjouspyyntö
- Tuo selkeästi ilmi, että kuntoarvioprosessissa huomioidaan ilmastoriskit ja sopeutumistoimet.
- Toimita liitteenä ilmastoriskiohje (liite) kohdekäynnillä hyödynnettäväksi.
- Kuntoarvion tekijällä on hyvä olla FISE-pätevyysrekisterin myöntämä kuntoarvioijan pätevyys. Kokemus kiinteistöjen ilmastoriskeistä sekä sopeutumistoimista katsotaan eduksi.
Sopimus
- Laadi kirjallinen sopimus, jossa määritellään arvioinnin aikataulu, kustannukset ja raportointi.
- Sopimuksessa tulee olla selkeästi arvioinnin sisältö ja vaatimukset, kuten kiinteistön ilmastokestävyyden tarkastelu.
Arvioinnin toteutus
- Toimita arvioijalle etukäteen vaadittavat asiakirjat.
- Ilmoita arvioijalle aiemmista säiden aiheuttamista ongelmista ja korjaustarpeista.
- Arvioijalla tulee olla esteetön pääsy kaikkiin sovittuihin kiinteistön osiin.
- Arvioijan käytössä kannattaa olla TALVI-hankkeen ilmastoriskiohje.
Raportin läpikäynti ja tarkastus
- Tarkista, että arviointiraportti vastaa sovittua laajuutta ja tavoitteita. Tarkista erityisesti, että ilmastokestävyyttä on tarkasteltu sovitusti.
- Keskustele raportin tuloksista kuntoarvioijan kanssa. Pyydä tarvittaessa lisäselvityksiä.
Kuntoarvion hyödyntäminen
- Käytä raportissa esitettävää PTS-ehdotusta. Huomioi korjaus- ja huoltotoimenpiteiden toteutuksessa ilmastonmuutokseen sopeutumistoimet.
Seuranta ja jatkotoimenpiteet:
- Seuraa korjaus- ja huoltotoimenpiteiden edistymistä ja pidä kirjaa tehdyistä toimenpiteistä.
- Suunnittele seuraavat kuntoarviot tarpeen mukaan säännöllisiksi (esim. 5-10 vuoden välein).
Sopeutuminen osaksi korjausrakentamista
Laajojen peruskorjausten yhteydessä on hyvä teettää ilmastoriskien ja haavoittuvuuksien arviointi, jossa tunnistetaan kohteelle olennaiset riskit. Arviointi suositellaan tehtävän vähintään 30 vuoden aikajänteellä, mikä on myös monien rakenneosien yleinen käyttöikä.
Korjausrakentamisen suunnittelun perustana toimii pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS), jota tulee päivittää hankesuunnitelmien sekä selvitysten löydöksillä. Niitä voidaan hyödyntää myös tulevissa remonteissa. Korjausrakentamisen suunnittelussa tulee ymmärtää, missä järjestyksessä remontteja kannattaa toteuttaa ja kuinka niitä kannattaisi yhdistellä. Yksittäisten rakenneosien korjaaminen tulee pitkällä aikavälillä yhdistelyä kalliimmaksi ja pahimmillaan kasvattaa taloyhtiön velkaa ja korjausvelkaa.
Huomioi eri remonteissa
Vesihuolto ja viemäröinti
- Mitoittakaa viemärijärjestelmät kestämään yleistyvät ja voimistuvat rankkasateet ja kasvavat hulevesimäärät.
- Välttäkää teknisten tilojen sijoittamista tulvimisherkkiin paikkoihin.
Lämmitys-, jäähdytys- ja ilmanvaihtojärjestelmät
- Huolehtikaa, että ilmanvaihto toimii myös pitkittyneiden hellejaksojen aikana ja ettei se lisää sisälämpökuormaa.
- Varmistakaa, että ilmanvaihdon ottoaukot ja laitteistot on suojattu tulvavedeltä ja myrskyvaurioilta.
Sähkö ja talotekniikka
- Varmistakaa, että sähköpääkeskukset ja kaapeloinnit suojataan kosteudelta ja tulvilta.
- Arvioikaa varavoiman tai akkuvarmistusten tarve kriittisten järjestelmien kuten hissien toiminnan varmistamiseksi.
Julkisivut
- Mitoittakaa rakenteet kestämään lisääntyvää kosteudesta ja viistosateista aiheutuvaa kuormitusta.
- Laatikaa suunnitelma julkisivun säännölliselle tarkastukselle ja huollolle, jotta kosteus- ja lämpörasitus ei aiheuta ennenaikaisia vaurioita.
- Sisällyttäkää taloyhtiön lakisääteiseen kunnossapitotarveselvitykseen (KPTS) tieto ilmastoriskeistä ja niihin liittyvistä huoltotoimista.
Piha
- Yhdistäkää piharemontti muihin remontteihin. Esimerkiksi maalämpö- ja putkiremonteissa pihaa avataan ja uudistetaan usein samalla kertaa.
- Suunnitelkaa pihan pinnat, tulvareitit ja kallistukset siten, että sade- ja sulamisvedet ohjautuvat pois rakennuksen perustuksista kohti kunnan hulevesiverkkoa.
- Varmistakaa hulevesijärjestelmän riittävä mitoitus ja säännöllinen huolto.
Tarjouspyynnön laatiminen
- Kirjatkaa hankinnan tavoitteet selkeästi tarjouspyyntöön, jotta tarjoajat voivat mitoittaa työn sisällön oikein.
- Kuvatkaa selkeästi, että hankkeelta edellytetään ilmastokestävyyttä ja vähähiilisyyttä.
- Määritelkää ilmastoriskien arvioinnin laajuus ja taso (karkea vai syventävä tarkastelu).
- Määritelkää vaatimus asiantuntijaosaamisesta (rakennesuunnittelu, energiatekniikka, viherympäristö, LVIS).
- Liittäkää tarjouspyyntöön lähtötiedot (kuntoarviot, riskiselvitykset, korjaushistoria).
- Pyytäkää selvitys ehdotetuista sopeutumistoimista tai ilmastokestävistä ratkaisuista.
- Pyytäkää referenssejä vastaavista ilmastokestävistä hankkeista.
- Painottakaa, että materiaalien ja menetelmien valinnassa käytetään ympäristöystävällisiä ja kestäviä vaihtoehtoja.
- Varmistakaa, että rakentamisen aikainen hulevesien hallinta ja jätehuolto on suunniteltu oikein.
Tarjousten vertailu ja valinta
Painota ainakin seuraavia laadun ja ilmastokestävyyden kriteerejä hinnan lisäksi:
- mitoitukset muuttuvan ilmaston mukaisesti
- energiatehokkuus
- elinkaarikestävyys ja huollettavuus
- materiaalien vähähiilisyys ja kierrätettävyys
- tarjoajan referenssit ja osaaminen
Ilmastokestävä taloudenpito rakentuu ennakoivasta suunnittelusta, realistisesta rahoituksesta ja riskienhallinnasta. Huomioi taloyhtiön taloussuunnittelussa, rahoituksessa ja riskienhallinnassa myös ilmastonmuutoksen vaikutukset ja niihin sopeutuminen. Näin varmistat, että yhtiö pystyy toteuttamaan tarvittavat korjaus- ja varautumistoimet hallitusti ilman kohtuuttomia taloudellisia riskejä osakkaille.
Ilmastoriskien hallinta ja niihin liittyvät korjaustoimet sisällytetään pitkän tähtäimen suunnitelmaan (PTS). Suunnitelmaa seuraamalla ja päivittämällä voit ennakoida kustannuksia ja ajoittaa investointeja siten, että talous pysyy tasapainossa. PTS-dokumentissa arvioitu korjausvelka paljastaa taloyhtiön korjaustarpeet.
Ilmastoriskeihin liittyvien korjausten lykkääminen voi lisätä myöhemmin vahingoista koituvia kustannuksia. Tarkista vakuutusturva, että se kattaa myös ilmaston ääri-ilmiöistä aiheutuvat vahingot. Huomioi taloudenpidossa ne mahdolliset riskit, joita vakuutukset eivät kata. Kattavuus ja omavastuut voivat muuttua alueellisten riskien kasvaessa esimerkiksi rannikkoseudulla. Painota päätöksenteossa korjausratkaisujen elinkaarikustannuksia, ei pelkästään investointihintaa.
Kun ilmastoriskit ja niihin liittyvät toimenpiteet integroidaan osaksi PTS-suunnittelua, taloyhtiö pystyy ylläpitämään rakennusten kuntoa, arvoa ja turvallisuutta taloudellisesti kestävällä tavalla.