/ Uutinen
Kun harkitsette energiaremonttia, päivittäkää pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS), koska eri remonttien yhteensovittamisella säästetään aikaa ja rahaa. Esimerkiksi jos aurinkopaneelien asennuksen jälkeen havahdutaan siihen, että vesikatto pitäisi korjata, joudutaan tekemään tuplatyö katolla. Yhdistetty urakka voi myös vähentää aikaa, jota katolla tehtävään urakointiin tarvitaan.
Vinkit:
- Voitte säästää remonttikustannuksissa, jos saatte naapuritaloyhtiöitä mukaan yhteiseen urakkakilpailutukseen. Yhteisen urakan toteuttaminen onnistuu, jos korjaustarpeet ja niiden aikataulut ovat rakennusten välillä samanlaisia. Yhdessä toteutettu urakkaan on taloudellisesti kannattavampi sekä taloyhtiöille että urakoitsijalle. Yhdistetyt remontit ovat yleisempiä sellaisten rakennusten kesken, jotka on rakennettu suunnilleen samaan aikaan. Tällöin esimerkiksi rakennuksen julkisivun korjaustarve kulkee samassa aikataulussa.
Hankittujen lähtötietojen pohjalta tulee energiaremontille asettaa tavoitteet ennen remontin sisällöllistä suunnittelua. Selkeät, mitattavat tavoitteet ovat keino varmistaa laatutaso, johon taloyhtiö voi olla tyytyväinen. Tavoitteet voivat perustua kustannuksiin, aikaan, käyttöarvoon, turvallisuuteen, asumisolosuhteisiin tai ympäristöllisiin päämääriin. Yksinkertaisimmillaan tavoite voi olla myös jonkin tietyn järjestelmän tai rakenteen korjaaminen. Tavoitteet tulee määrittää siten, että ne ovat keskenään ristiriidattomia.
Merkittävimmät remontin kustannuksiin ja päästövaikutuksiin vaikuttavat päätökset tehdään hankkeen alkuvaiheessa, ja siksi on tärkeää määrittää vähintään alustava tavoite ennen ensimmäisiä suunnitelmia.
Taloyhtiö voi asettaa alla olevan listauksen esimerkkien mukaisia yleisiä, teknisiä tai taloudellisia tavoitteita remontille.
Yleiset tavoitteet:
- Energiaremontti parantaa taloyhtiön energiatehokkuutta
- Lisätään taloyhtiön energiaomavaraisuutta
- Remontti toteutetaan siten, että asukkaat voivat käyttää osakehuoneistojaan koko hankkeen ajan
- Remontista aiheutuva asumiseen vaikuttava haitta minimoidaan siten, että asunnot ovat enintään X viikkoa pois asuinkäytöstä
Tekniset tavoitteet:
- Taloyhtiön vuotuinen ostoenergian määrä laskee X prosenttia
- Lämpöenergiankulutus suhteessa asuinhuoneistojen tilavuuteen on x kWh/m3
- Parannetaan katon (yläpohjan) eristävyyttä puolittamalla rakenteen U-arvo
- Ilmanvaihdon aiheuttamaa energiahäviötä vähennetään asentamalla poistoilman lämmöntalteenotto
- Asuinhuoneistojen hukkaenergiaa vähennetään uusimalla ovien ja ikkunarakenteiden tiivistykset”
- Uuden päälämmitysmuodon käyttöikä on X vuotta
- Kesähelteellä lämpötila asunnoissa alle 26 astetta tai ei ole yli sen x tuntia putkeen tms.
Taloudelliset tavoitteet:
- Pienennetään riskiä, joka fossiilisen ostoenergian hintavaihteluista aiheutuu, lisäämällä uusiutuvan energian tuotantoa
- Taloyhtiön vastikemaksua voidaan remontin jälkeen laskea Y euroa eli X prosenttia
- Asukkaiden energiansäästötoimien ja uuden lämmitysjärjestelmän yhteisvaikutuksena tavoitellaan X prosentin säästöä ostoenergian määrässä
- Energiaremontin päätöksissä painotetaan sitä, että uusien rakenneosien ja järjestelmien laskennallinen takaisinmaksu ei ylitä X vuotta
Selkeä tavoite antaa energiaremontille päämäärän, jota kaikki hankkeen osapuolet tavoittelevat.
Kysy rohkeasti suunnittelijoiden ja urakoitsijoiden näkemystä siitä, onko tavoite mahdollista saavuttaa. Hankkeen edetessä suunnitelmia tulee verrata jatkuvasti tavoitteeseen ja tarvittaessa vaatia enemmän, jos tavoitetta ei olla saavuttamassa.
Joissakin tilanteissa tavoitetta voi joutua päivittämään. Tämä voi aiheutua esimerkiksi liian kunnianhimoisesta säästötavoitteesta suhteessa alussa määritettyihin keinoihin tai etukäteen määritetyn budjetin ollessa liian pieni suhteessa remontin tarpeisiin.
Energiatehokkuuden parantaminen ei tarkoita sitä, että kaikki talon rakenteet ja laitteistot pitäisi vaihtaa uuteen. Eri toimenpiteiden vaikutus asumisen energiakustannuksiin ja päästöihin pienenee sitä mukaan, mitä useampi toimenpide on jo aiemmin toteutettu. Pääset parhaaseen lopputulokseen, kun remontin suunnittelussa arvioidaan eri toimenpiteiden yhteisvaikutusta niin kustannusten kuin päästöjen vähentämisen kannalta. Tilaa asiantuntijoiden laatimat, kyseiseen rakennukseen tehdyt suunnitelmat, jotta varmistat parhaan lopputuloksen.
Energiatehokkuuden parantaminen ei tarkoita sitä, että kaikki mahdolliset energiatehokkuustoimet kannattaisi tehdä. Jos maalämpö on naapuritaloyhtiölle kannattava toimenpide, se ei välttämättä ole sitä teidän taloyhtiöllenne. Hyvällä energiakartoituksella ja hyvällä suunnittelulla löytävät kannattavimmat toimenpiteet, jotka sopivat juuri teidän taloyhtiöllenne. Näin päästään kiinni todellisiin asumisen kustannussäästöihin sekä päästövähennyksiin.
Energiakartoitus ja remontin suunnittelu kannattaa tilata riippumattomalta ulkoiselta asiantuntijalta parhaan lopputuloksen varmistamiseksi. Kartoituksen ja suunnitelman erikseen tilaaminen voi olla kalliimpaa kuin esimerkiksi laitetoimittajan tekemä arvio sopivista ratkaisuista, mutta erillinen suunnitelma turvaa sen, että suunnitelmat eivät suosi yksittäistä rakentamisen ratkaisua yli muiden. Pitkällä aikavälillä suunnitteluun käyttämäsi lisäeurot maksavat itsensä takaisin.
Vinkit:
- Voit arvioida suunnittelusta aiheutuvaa kustannusta karkeasti vertaamalla sijoitettua euroa potentiaaliseen säästöön. Jos suunnittelusta aiheutuu 20 000 euron lisäkustannus, mutta sen avulla säästetään energiakustannuksissa 200 euroa kuukaudessa koko rakennuksen tasolla, suunnittelun kustannukset ovat maksaneet itsensä takaisin alle yhdeksässä vuodessa (20 000€ / (200€ * 12kk) = 8 vuotta 4 kuukautta). Tällainen laskentatapa antaa ainoastaan karkean arvion, koska se ei ota huomioon muutoksia energian hinnassa, inflaation vaikutusta mahdolliseen lainapääomaan tai lainan korkomenojen muutoksia.
Remontin toteuttamisen lisäksi taloyhtiölle saatetaan tarjota elinkaaripalvelua, jossa remontin toteuttaja (urakoitsija) sitoutuu pitkän aikavälin vastuuseen esimerkiksi uuden järjestelmän ylläpidosta ja korjauksista. Perinteiseen urakkaan verrattuna toteuttaja kantaa perinteistä takuuaikaa pidemmän ja laajemman vastuun, johon kuuluu remontin lisäksi kohteen ylläpito ja huolto.
Elinkaaripalvelun hyödyt:
- toteuttajan ja tilaajan vahvempi sitoutuminen laadukkaaseen toteutukseen
- selkeä vastuu ylläpidosta, joka vähentää taloyhtiön vaivaa
- parantaa remontin kohteen tulevien kustannusten ennakoitavuutta.
Energiaremontin tarjouspyyntö sekä lopullinen urakkasopimus määrittävät sen, mitä urakoitsijan tulee saattaa valmiiksi talossanne. Tarjouspyyntöön tulee kirjata huolellisesti kaikki ne työt, jotka halutaan toteuttaa, jotta tarjoukset ovat keskenään vertailukelpoisia. Väljä tarjouspyyntö jättää tarjouksen tekijöille (urakoitsija) tulkinnanvaraa, jolloin tarjoukset voivat ali- tai ylimitoitettuja suhteessa tilaajan (taloyhtiö) tarpeisiin ja niitä on hankala vertailla erilaisen sisällön vuoksi. Hyvä tarjouspyyntö on helppo tehdä laadukkaan nykytilan kartoituksen ja suunnittelun pohjalta.
Urakkasopimuksessa tulee tarvittaessa tarkentaa tarjouksen sisältöä, jotta remontti saadaan tehtyä sopimuksen mukaisissa raameissa. Toisinaan urakkasopimuksen sisältöä joudutaan täydentämään rakennustöiden aikana lisä- ja muutostöillä. Nämä työt ovat nimensä mukaisesti urakkasopimuksen päälle tulevia töitä, joista laskutetaan erikseen ja jotka nostavat urakan lopullista hintaa. Kaikkiin muutoksiin ei voi varautua etukäteen, mutta yleisimmät sudenkuopat on mahdollista välttää. Määritelkää urakkasopimuksissa, miten lisätyöt hyväksytään. Esimerkiksi hallitus voi hyväksyä lisätyöt urakan budjetin mukaisissa rajoissa tiettyyn euromäärään saakka.
Niin tarjouspyynnön kuin urakkasopimuksen laatimiseen tarvitaan ammattitaitoa, ja kummankin laatimiseen on mahdollista saada asiantuntija-apua. Yksityiskohtainen ja yksiselitteinen sopimus turvaa kaikkien osapuolten aseman urakan aikana sekä sen jälkeen. Ulkoinen konsultaatio voi maksaa joitakin euroja, mutta säästää rahalta ja päänvaivalta, jota yllättävät lisätyöt voivat aiheuttaa.
Kilpailutuksen pohjana toimivat:
- Sopikaa kilpailutettavien urakoitsijoiden määrä ja niiden tyyppi: pyydetäänkö tarjouksia tietyn kokoluokan toimistoilta, kyseiseen urakkaan erikoistuneilta toimijoilta
- Tarjouspyyntö ja siihen saadut tarjoukset
Halvin tarjous ei ole automaattisesti taloyhtiöllenne paras. Hinnan lisäksi tulee taloyhtiön huomioida valinnassa taloyhtiön muut perusteet, jotka voivat liittyä esimerkiksi vastuullisuuteen, laatuun, kotimaisuusasteeseen tai omistajapohjaan. Valinnan tulee heijastaa urakan tavoitteita sekä taloyhtiön tiekartassa hallinnon ja talouden periaatteita.
Valinnan tekemisessä voitte käyttää seuraavia perusteita:
- Valitkaa se urakoitsija, jonka kanssa uskotte urakan etenevän parhaiten. Päätöksen tueksi kannattaa kysyä muiden taloyhtiöiden kokemuksia, miten yritys on hoitanut omat reklamaationsa, selvittää yrityksen vakavaraisuus ja arvioida sitä, miten oma yhteistyö tarjouksen käsittelyssä on edennyt.
- Tarjouksen mukainen urakka vastaa sisällöltä ja laadulta sitä, mitä taloyhtiö odottaa. Huippu-urakka voi jopa ylittää odotukset, mutta vähimmäistason pitää olla se, johon voi olla tyytyväinen.
- Kustannukset ovat realistiset ja vastaavat yleistä kustannustasoa. Jos jokin tarjouksista on selvästi muita halvempi tai kalliimpi, perehtykää tarkasti sen sisältöön.
- Urakan aikataulu, eli aloitusajankohta ja kesto, ovat sopivat
- Urakoitsijalla on erityistä osaamista tai hyviä esimerkkikohteita kyseisestä urakkatyypistä
- Urakoitsija ymmärtää urakkaviestinnän merkityksen ja edistää sitä aktiivisesti
- Suuremmissa urakoissa voi olla tarvetta aliurakoille, jotka urakoitsija tilaa itse. Muistakaa tarkentaa aliurakoiden hinnoitteluperusteet urakkasopimuksen yhteydessä.
- Pyytäkää tarjouksen antaneilta urakoitsijoilta lisätietoja, jos tarjousten yksityiskohdat herättävät kysymyksiä. Luotettava toimija osaa perustella urakkatarjouksen sisällön ja esitetyt hinnat.
- Kutsukaa sopivimmat tarjoukset antaneet toimijat urakkaneuvotteluihin. Neuvotteluun pyydetään tarjouksen tekijän sekä työn toteuttajan edustajat.
- Laatikaa YSE 1998 (rakennusalan yleiset sopimusehdot) mukainen urakkasopimus. Käykää asiakirja kohta kohdalta läpi ja päättäkää yhdessä, onko kyseinen kohta olennainen vai ei. Huolehtikaa siitä, että sopimuksen allekirjoittajalla on valtuus edustaa taloyhtiötä.