Taloyhtiön tahtotilat: passiivinen – tasapainoileva – suunnitelmallinen
Taloyhtiöiden toimintatavat energiatehokkuuden ja korjausstrategian suhteen vaihtelevat merkittävästi ja ne voidaan jakaa kolmeen selkeään tahtotilaan: passiivinen, tasapainoileva ja suunnitelmallinen. Näiden erojen tunnistaminen on ratkaisevaa, sillä taloyhtiön lähestymistapa vaikuttaa suoraan kustannuksiin, asumismukavuuteen ja kiinteistön arvon kehitykseen.
Passiivinen taloyhtiö pyrkii minimoimaan välittömät kustannukset ja toteuttaa korjaukset vain pakottavissa tilanteissa. Tämä voi lyhyellä aikavälillä tuntua säästöltä, mutta johtaa usein pitkän aikavälin ongelmiin, kuten laajamittaisiin ja kalliisiin peruskorjauksiin sekä rakennuksen arvon laskuun, kun taloyhtiön korjausvelka kasvaa.
Passiivisen taloyhtiön strategiset valinnat:
Remontoiminen ja kunnossapito tehdään vain pakottavissa tapauksissa.
Kunhan yhtiövastike pysyy samana, taloyhtiön kulutukseen ei tarvitse puuttua.
Uusiutuvaan energiaan satsaaminen maksaa liikaa eikä varmaankaan tuo säästöä asumiskustannuksiin, kun hankitaan kalliita laitteita. Nykyisetkin toimivat riittävän hyvin. Energiamuodon valinta ei ole ylipäänsäkään taloyhtiön tehtävä.
Talon kunnossapitäminen on isännöitsijän ja huollon tehtävä, eikä asukkaalla ole siinä roolia. Kehittämistyöstä ei pidä maksaa.
Huoneistoja menee hätämyyntiin remonttien alla.
Tasapainoileva taloyhtiö puolestaan hoitaa välttämättömät korjaukset ja pitää yllä olemassa olevaa tasoa, mutta ei tee strategisia päätöksiä energiatehokkuuden tai kiinteistön elinkaaren pidentämiseksi. Tämä vähentää äkillisiä kriisejä, mutta voi silti jättää hyödyntämättä säästö- ja kehitysmahdollisuuksia.
Tasapainoilevan taloyhtiön strategiset valinnat:
- Talotekniikan nykyisen laatutason ylläpito korjauksissa ja huollossa.
- Kuntoarviota ei ole tai se on vanha. Kuntoselvitys teetetään vikojen ilmetessä, korjataan reaktiivisesti.
- Kulutus on se mikä se on, eikä sitä seurata tai yritetä vaikuttaa siihen. Raportoidaan sellaisenaan tilinpäätökseen.
- Henkilökohtaisen kulutuksen vaikutuksia vastikkeisiin ei pidetä ratkaisevana tai ei tiedetä vaikutuksia, ei yhteistä toimintalinjaa.
- Uusiutuvaan energiaan ja pienempään kulutukseen pohjautuvaan tekniikkaan ei panosteta, koska kertainvestoinnit mielletään kalliiksi, eikä mahdollisia säästöjä tai hyötyjä hahmoteta.
Suunnitelmallinen taloyhtiö katsoo tulevaisuuteen: se seuraa ja hyödyntää kulutusseurantaa, energiakatselmuksia ja säännöllisiä tarkastuksia, suunnittelee ja aikatauluttaa toimenpiteet osana pitkän tähtäimen strategiaa ja PTS:ää. Tämä mahdollistaa ongelmien ehkäisyn ennen kuin ne muuttuvat kalliiksi kriiseiksi. Lisäksi vältetään yllätykset ja talous pysyy hallinnassa, joka hyödyttää kaikkia osapuolia.
Suunnitelmallisessa taloyhtiössä myös osakkaat ymmärtävät asunnon olevan investointi, jonka arvosta kannattaa pitää huolta huomioimalla kiinteistö kokonaisuutena. Osakkaat ovat mukana energiatehokkuustoimissa ja kiinnostuneita taloyhtiön kehittämiseen, ovat tietoisia oman asumiskäyttäytymisensä vaikutuksista sekä ymmärtävät pitkän tähtäimen suunnittelun tärkeyden.
Suunnitelmallinen toimintamalli takaa paremman kustannusten hallinnan, vastikkeiden ja korjausten ennakoitavuuden, kiinteistön arvon säilymisen sekä se tukee ympäristövastuullisuutta.
Suunnitelmallisen taloyhtiön strategiset valinnat:
- Kiinteistön elinkaarta pidennetään aktiivisella ja hyvällä huolto- ja kunnossapidolla.
- Kulutusta seurataan, siitä raportoidaan ja sitä pyritään laskemaan alle laskennallisen kulutustason. Henkilökohtaisen kulutuksen alentamista pidetään tärkeänä.
- Kiinteistön arvon ja taloudellisuuden kasvattaminen: talotekniikan päivittäminen ja uusiutuvan energian hyödyntäminen.
- PTS päivitetään säännöllisesti, jolloin tuleviin korjauksiin pystytään varautumaan taloudellisesti ja suunnitelmallisesti.
- Korjaussuunnittelussa ja ylläpidossa huomioidaan muuttuneet sääolot ja ratkaisuissa pyritään ennakoimaan.
- Tehokas asukasviestintä ja asukkaiden osallistaminen
-> viihtyisä ja toimiva taloyhtiö.
Minkä sinä valitset?
Merkittävä ero tahtotiloissa näkyy myös siinä, kuinka paljon hallitus ja isännöitsijä panostavat tiedolla johtamiseen. Kun taloyhtiö siirtyy suunnitelmalliseen malliin, energiatehokkuus ei jää irralliseksi teemaksi vaan muodostuu osaksi kokonaisvaltaista johtamista. Tämä tuo mukanaan merkittäviä hyötyjä: kustannussäästöjä, parempaa asumismukavuutta, kiinteistön arvon säilymistä ja mahdollista arvon nousua sekä vastuullista ilmastotyötä. Isännöitsijä on tässä prosessissa avainhenkilö. Hänen osaamisensa ja määrätietoinen toiminta ratkaisevat, milloin taloyhtiö siirtyy ennakoivaan toimintatapaan ja alkaa johtaa asioita suunnitelmallisesti sen sijaan, että tyytyisi pelkkään reagointiin.
Isännöitsijän tehtävät ovat kriittisiä, jotta taloyhtiö voi siirtyä kohti suunnitelmallista toimintamallia:
- Tunnista taloyhtiön nykytila: Onko kyseessä passiivinen (ei kulutusseurantaa, ei kunnollista PTS:ää), tasapainoileva (korjataan vain välttämättömät) vai suunnitelmallinen (seuranta toimii, toimet aikataulutettu ja strategia laadittu) taloyhtiö.
- Tee siirtymäsuunnitelma kohti suunnitelmallisuutta: Esitä hallitukselle toimenpidelista, joka sisältää tarvittavat tiedot, puuttuvat dokumentit ja selkeän aikataulun toimenpiteiden aloittamiseksi.
- Hyödynnä vertailutietoa ja esimerkkimalleja: Käytä esimerkiksi HSY:n tarjoamia mallitaloyhtiöiden tietoja ja hyviä käytäntöjä perustelujen tueksi.
- Vie energiatehokkuus osaksi taloyhtiön strategiaa: Ehdota energiastrategian laatimista, PTS:n päivittämistä ja toimenpiteiden kytkemistä kiinteistön elinkaarisuunnitelmaan.
- Käynnistä tiedolla johtaminen: Suosittele kulutusseurannan käyttöönottoa ja tee sen tulokset näkyviksi hallitukselle ja osakkaille. Näin voidaan osoittaa, miksi ennakoivat toimet ovat kannattavia.
