Kuntoarvio, PTS ja laajennettu PTS
Kuntoarvio ja PTS (pitkän tähtäimen suunnitelma) selvittää taloyhtiön rakenteiden ja järjestelmien kunnon tulevien korjaustarpeiden ja tarkempien tutkimusten määrittämiseksi.
Kuntoarvio on määrämuotoinen, rakenteita rikkomaton kiinteistön osien tarkastus, jossa arvioidaan niiden jäljellä olevaa käyttöikää insinööritiimin kohdekartoituksen ja KH-kortiston teknisten käyttöikätaulukon avulla. PTS on suositeltavaa päivittää tai uusia viiden – kymmenen vuoden välein isompien korjaushankkeiden priorisoinnin työkaluksi. Energiatarkastus on lisäpalveluna tuotettava arvio kiinteistön energiansäästöpotentiaalista. Kuntotutkimuksessa keskitytään syvemmin tiettyyn rakenneosaan ja siinä yleensä tehdään rakenneavauksia.
Kuntoarvion yhteydessä voidaan toteuttaa laajennettu energiatalouden selvitys tai energiakatselmus sekä muita valinnaisia lisäkartoituksia, kuten märkätilat ja sähköautojen latausmahdollisuudet. Kartoitukset toteutetaan aistinvaraisesti rakenteita rikkomatta ja ne sisältävät tavallisesti asukaskyselyn, taloyhtiön dokumentaation tarkastelun sekä yhden tai kaksi kenttäpäivää. Laajennetussa PTS:ssä esitetään lasketut arviot E-luvun parantumisesta, energiansäästöstä sekä kasvihuonekaasupäästöjen laskusta sekä vapaamuotoisempi arvio asumisolosuhteiden kehittymisestä ja ilmastokestävyydestä. Tämä ei ole virallinen vaatimus tai KH-kortiston osa, mutta hyödyllinen työkalu kiinteistön pitkäaikaisen kunnossapidon suunnittelussa.
Energiatarkastuksessa selvitetään muun muassa lämmitys- ja ilmanvaihtojärjestelmien heikkoudet ja vahvuudet, valaistuksen energiatehokkuus sekä vedenkulutuksen tarkastukset. Arvioidaan säätökäyrän mahdolliset muutokset, lämmönjakolaitteiden toiminta, huoneistojen lämpötilat ja patteritermostaattien toiminta. Ilmanvaihtojärjestelmän arviossa tarkastellaan käyntiaikojen tarpeenmukaisuutta ja laitteiden toimivuutta, sekä valaistuksen osalta arvioidaan siirtymistä LED-valaistukseen.
Isännöitsijän rooli on varmistaa, että taloyhtiön kuntoarvio ja PTS eivät jää muodollisuuksiksi, vaan toimivat strategisina työkaluina energiatehokkuuden, asumismukavuuden ja kiinteistön arvon kehittämisessä. Ensimmäinen askel on huolehtia kuntoarvion ajantasaisuudesta: jos edellisestä arvioinnista on kulunut yli kymmenen vuotta, isännöitsijän tulee esittää taloyhtiön hallitukselle uuden kuntoarvion tilausta asiantuntijalta. PTS-suunnittelu käynnistetään hallituksen kanssa, mutta isännöitsijän tehtävä on tuoda siihen energiatehokkuusnäkökulma ja ehdottaa laajennettua PTS-mallia, joka sisältää energiatarkastuksen sekä lisäkartoituksia, kuten sähköautojen latausvalmiudet.
On hyvä muistaa, että isännöitsijän vastuulla on myös koordinointi ja viestintä. Ennen PTS:n päivittämistä kannattaa järjestää asukaskysely, jotta osakkaiden arvot ja toiveet voidaan huomioida.