/ Uutinen
Artikkeli on kirjoitettu yhteistyössä Kiinteistötakuu Oy:n Mika Lindroosin kanssa.
Moni suomalainen kerrostalo ja rivitalo on rakennettu aikana, jolloin sääolosuhteet olivat toisenlaiset kuin nykyään. Julkisivut ja vesikatot suunniteltiin kestämään pakkasta ja sadetta, mutta ilmaston muuttuessa rakenteisiin kohdistuva rasitus on lisääntynyt ja muuttanut muotoaan. Viistosateet, pitkään jatkuva kosteus sekä toistuvat jäätymis–sulamissyklit koettelevat rakennusten ulkokuorta tavalla, jota aiempi suunnitteluperusta ei aina ottanut huomioon.
Muuttuneessa ilmastossa julkisivut kastuvat aiempaa useammin ja kuivuvat hitaammin. Talvet ovat leudompia, mutta lämpötila sahaa nollan molemmin puolin, mikä altistaa rakenteet toistuville jäätymis–sulamissyklille. Samalla viistosateet kuljettavat vettä pystypinnoille ja kohtiin, jotka eivät ole alun perin olleet jatkuvan kosteusrasituksen kohteena. Rakenteiden kannalta ongelma ei ole yksittäinen sadepäivä, vaan se, ettei rakenne ehdi kuivua kuormitusten välillä.
Jäävuoriefekti julkisivussa – pinnan alla tapahtuu enemmän
Pinnan värimuutokset, vaaleat suolavalumat eli härmä, tummat valumajäljet tai vihertyminen eivät ole pelkkiä esteettisiä haittoja. Ne ovat viestejä siitä, että kosteus liikkuu rakenteessa tavalla, joka ei ole välttämättä hallittu. Esimerkiksi vaalea härmä syntyy, kun vesi kuljettaa rakenteen sisältä suoloja pinnalle ja kiteytyy siihen. Tummat valumat ja paikalliset tummentumat puolestaan viittaavat seisovaan kosteuteen tai puutteelliseen vedenohjaukseen.
Rakennusfysiikassa puhutaan usein jäävuori-ilmiöstä. Kun vaurio näkyy ulospäin, itse vauriomekanismi on usein edennyt rakenteen sisällä jo pitkään. Eristeiden kastuminen ja kiinnikkeiden korroosio alkavat ennen kuin rappaus irtoaa tai ruostevaluma ilmestyy näkyviin. Siksi niin sanottu “pieni pinnan vaurio” on harvoin vain kosmeettinen.
Huomiotta jätetty vaurio kasvattaa kustannuksia
Ajoissa havaittu ja korjattu vaurio voi tarkoittaa paikallista tiivistystä tai pientä detaljin korjausta, jonka kustannukset jäävät maltillisiksi. Kun vaurio jätetään huomiotta, seurauksena voi olla eristeiden vaihto tai laaja julkisivun peruskorjaus, jonka hintalappu on moninkertainen. Oikea-aikaisuus onkin kiinteistönpidon suurimpia säästökeinoja.
Korjaamisessa ratkaisevaa on ymmärtää, miten rakenne toimii nykyisessä ilmastossa. Ulkokuoren on suojattava rakennusta sateelta, mutta samalla sen on annettava kuivua. Liian tiiviit materiaalit voivat lukita kosteuden sisään ja kiihdyttää pakkasrapautumista, kun taas hengittävät, diffuusioavoimet ratkaisut auttavat rakennetta selviytymään kasvaneesta kosteusrasituksesta. Yksityiskohdat, kuten pellitykset, tippanokat ja vedenohjaus, määrittävät pitkälti sen, ohjautuuko vesi hallitusti pois vai rakenteisiin.
Tarkkailu ja huolto ovat taloyhtiön tärkeimpiä päätöksiä
Suurin riski ei lopulta ole sää itsessään, vaan se, että ylläpito ja huolto viivästyvät. Rakennusosien tekninen käyttöikä perustuu oletukseen säännöllisistä tarkastuksista ja huollosta, ja muuttuvassa ilmastossa tämä korostuu entisestään. Kun julkisivun merkkejä opitaan lukemaan ja poikkeamiin reagoidaan ajoissa, taloyhtiö pystyy hallitsemaan riskejä, pitämään kustannuksia paremmin kurissa ja turvaamaan rakennuksen arvoa pitkällä aikavälillä.
Rakennus kertoo usein itse, miten se voi. Parasta kiinteistönpitoa on osata kuunnella ja toimia ajoissa.
